Eastnine – Stor värderingsosäkerhet i MFG

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1938 (9 mars 2022)

EAST | Mid Cap | 99,1 kr | NEUTRAL

Kontor i de baltiska huvudstäderna skiljer sig från Stockholm och andra svenska storstäder. Direktavkastningsnivåerna ligger på mellan 5-6 % vilket kan jämföras med exempelvis Platzers (analyseras i dagens nummer) 3,8%. Samtidigt är kontrakten längre än främst i Stockholm vilket är positivt ur ett finansierings/kreditperspektiv. Hyresgästerna består främst av stora och stabila nordiska bolag med internationell verksamhet.

I somras meddelade bolaget att man breddar strategin att även omfatta logistikfastigheter i Baltikum. I vår senaste uppdatering (Newsletter 1919) upprepade vi vår köprekommendation och höjde riktkursen till 170 kr (162). Då handlades aktien till nästan 148 kr. Som följd av Rysslands krig mot Ukraina har aktien kommit ned till runt 100 kr. De baltiska länderna där Eastnine äger kontorsfastigheter har affärer med Ryssland som drabbats av hårda sanktioner från EU och USA. Och det oroar marknaden att det ska påverka Eastnine verksamhet och uthyrningsgrad.

Om vi ändå ska se tillbaka på det senaste kvartalet utvecklas verksamheten planenligt. Förvaltningsresultat sjönk dock till 1,7 Meuro (3,1). Under perioden tyngdes förvaltningsresultatet av obligationskostnader och vissa engångsposter relaterade till ett uteblivet förvärv under andra halvan av 2021. Resultatet per aktie uppgick till 2,13 euro (1,73).

Hyresintäkterna i Q4 ökade till 5,5 Meuro (5,3). För helåret 2021 ökade hyresintäkterna med 12% och uppgick till 21 Meuro. Driftnettot växte visserligen bara med 10%, men påverkades negativt av att vakanserna ökade under året. Vakansen i Q4 var 26% i Riga, 7% i Vilnius och 10% som helhet. Den höga vakansen i Riga beror dock på att fastigheten Alojas Biroji varit under ombyggnation. Eastnine förvärvade kontorsfastigheten Uptown Park i Vilnius för 40 Meuro. Förvärvet finansierades med likvida medel och får fullt genomslag på resultatet från och med Q1.

I kvartalet noterades en positiv värdeutveckling av det befintliga beståndet, drivet av lägre yielder, samt en uppvärdering av innehavet i MFG med ca 32 Meuro. MFG ägs till 36% och stod vid årsskiftet för ca 19% av Eastnines totala tillgångar med en värdering på 122 Meuro. MFG har 815 klädbutiker (egna och franchise) varav majoriteten i Ryssland. Andra marknader är Ukraina, Kazakstan, Belarus, Moldavien och Armenien. Ingen direkt lysande exponering i nuläget på grund av Rysslands krig i Ukraina och en mängd sanktioner. Planen var att avyttra innehavet via en börsnotering innan sommaren. Men dessa förhoppningar lär ha grusats nu med tanke på läget i Östeuropa. Värdet blir därmed mycket svårbedömt för tillfället.

Under inledningen av 2022 har bolaget bestämt sig för att utforska även Polen som geografiskt investeringsområde. Polen är sex gånger så stort som hela Baltikum, men samtidigt väldigt likt när det kommer till legal och affärsmässig struktur. En inkludering av Polen skulle öppna för mycket större framtida tillväxt- och avkastningsmöjligheter men även i detta fall är det troligt att man väljer att avvakta utgången av den nu pågående krisen i Ukraina. 

Givet det minst sagt osäkra läget väljer vi att slopa köprekommendationen för aktien trots att den redan fallit i pris. Risken i detta läge bedömer vi vara alldeles för hög för att aktien skall tillhöra vår förnämsta lista. Kursnedgången är en konsekvens av skenande riskpremie som en konsekvens att det just nu är helt omöjligt att bedöma hur utvecklingen blir givet det förhöjda säkerhetsläget.