Eastnine - Väl stor substansrabatt

KÖP | EAST | Mid Cap | 43,5 kr

För cirka ett år sedan blev Eastnine ett renodlat fastighetsbolag efter att de äntligen lyckats, efter många turer, sälja den ryska modekedjan MFG. Eastnine äger ett modernt och högavkastande bestånd som är koncentrerat till de baltiska huvudstäderna Riga och Vilnius samt polska Poznan. Försäljningen av MFG gjorde att bolagets balansräkning blev rejält överkapitaliserad. Det innebar goda möjligheter att expandera i ett läge där sektorn tyngdes av stigande räntor då branschbolagens fokus riktades mot annat än fastighetsförvärv.

I samband med vår senaste analys nämnde vi att Eastnine sannolikt var intresserade av att förvärva 28 500 kvm i Skanskas Nowy Rynekprojekt. Fastigheten ligger nämligen precis intill en av Eastnine-ägda fastigheter som för övrigt också utvecklades av Skanska (2021). Det visade sig ha varit en korrekt spaning. Bara några dagar senare meddelade Eastnine mycket riktigt att de förvärvat den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen, för 79,3 Meuro.

Förvärvet innebär att Eastnines hyresintäkter ökar med 5,95 Meuro till 42,4 Meuro på årsbasis. Fastigheten är uthyrd till nästan 90%. Hyran för den återstående ytan garanteras av säljaren och totalt finns det ett tiotal hyresgäster i fastigheten, där McKinsey är den klart största. Direktavkastningen uppgår till 7,5%, vilket är klart högre än för svenska fastighetsbolag.

Förvärvet bidrar till att bredda hyresgästportföljen, vilket minskar beroendet av enskilda hyresgäster, samt ökar den genomsnittliga återstående uthyrningstiden som nu uppgår till 4,2 år. Universitetsstaden Poznan, vars invånarantal uppgår till cirka 1 miljon i storstadsområdet och är beläget mellan Warszawa och Berlin, ligger strategiskt rätt för många internationella företag.

Den polska ekonomin väntas växa kraftigt drivet av de olika investeringsstöd som EU beslutat om till följd av ett nytt styre i landet. I år bedöms den polska ekonomin, som är den sjunde största i EU, expandera med omkring 3% i reala termer, jämfört med mindre än 1% för EU och eurozonen som helhet.

Eastnines belåningsgrad ökade efter förvärvet till 38% (27). Kommande förvärv beräknas öka belåningsgraden och långsiktigt bör den ligga kring 50%. Eastnine har siktet inställt på ytterligare förvärv. Och det gäller kontorsfastigheter av toppkvalitet i välplacerade lägen. Polen, med huvudstaden Warszawa, står i fokus när bolaget blickar framåt.

Ser man till det gångna kvartalet steg bolagets förvaltningsresultat med 21% trots att genomsnittsräntan stigit under senaste året. Ränteintäkter från Eastnines stora kassa är den enskilt viktigaste anledningen till den positiva resultatutvecklingen. Flera viktiga nyckeltal uppvisar en glädjande utveckling jämfört med närmast föregående kvartal: nettouthyrningen är positiv, uthyrningsgraden stiger och överskottsgraden likaså. Hyresintäkterna uppgick till 9,3 Meuro (9,1), en ökning med 2,2% mot föregående år.

Långsiktigt substansvärde per aktie omräknat till kr uppgick till 52,40 vid utgången av Q2, vilket innebär en substansrabatt på ca 15% inklusive kassan (uppgår till ca 9,10 kr per aktie). Jämfört med svenska fastighetsbolag vilka är inriktade mot kontor är substansrabatten över 20%. Stockpicker anser att en så pass stor rabatt inte är motiverad trots en ökad geopolitisk risk i Baltikum efter Rysslands invasion av Ukraina. Eastnine har starka finanser, bra direktavkastning på fastigheterna samt stora och stabila hyresgäster.

Vi står fast vid vårt köpråd medan riktkursen sänks till 52 kr (55) som därmed får spegla substansvärdet i bolagets bestånd.

Källa: Infront