Fortsatt köpläge i fastighetsfavoriten

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1821 (25 oktober 2020)

MAG | Mid Cap | 60 kr | KÖP

Fastighetsbolaget var en av Stockpickers kandidater i årets vinnarnummer samt under en tid även ett innehav i vår Referensportfölj. En lyckad sådan då aktien nådde riktkursen som en följd av att bostadsutvecklaren levererade en bättre Q2-rapport än de flesta hade väntat sig.

I torsdags rapporterade Magnolia för Q3 och siffrorna gjorde oss inte besvikna denna gång heller. Som vi skrivit i tidigare uppdateringar ska man dock inte dra för stora slutsatser på enskilda kvartal eftersom det är synnerligen svårt att räkna på Magnolia på kvartalsbasis. Hur resultatutfallen blir beror nämligen i huvudsak på vilken sida av kvartalsskiftet som enskilda projekt vinstavräknas.

För Q3 uppgick rörelseresultatet till 187 Mkr (148), varav 126 Mkr (183) avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Resultat från andelar i intresseföretag och JVs uppgick till 41 Mkr (-6), främst påverkat av utvecklingsvinst i projekten Barkarbystaden som utvecklas tillsammans med Slättö. Under kvartalet såldes 231 boenden i projektet Partilleport, med ett bedömt fastighetsvärde vid färdigställande om cirka 560 Mkr, till Heimstaden Bostad inom ramavtalet. Nettoomsättningen för perioden uppgick till 281 Mkr (119).

Magnolia har i enlighet med vad man tidigare kommunicerat tagit nästa steg i riktning mot att utveckla boenden för egen förvaltning. På detta sätt vill Magnolia skapa en långsiktig ökning av substansvärdet och ett starkare kassaflöde som ger stabilitet i bolagets finanser.

Idag har bolaget cirka 20 300 byggrätter. Mer än hälften är under kvartalet avsatt till utveckling för egen förvaltning och fyra projekt för egen förvaltning produktionsstartades under kvartalet. Majoriteten av bostäderna som utvecklas för egen förvaltning kommer att utvecklas i JV-bolag, varav Magnolia Bostad vid färdigställande avser att äga hälften. Fyra nya projekt för egen förvaltning startades under Q3 och totalt startades 1121 enheter under kvartalet. Dessutom har Magnolia nu 9 370 enheter under uppbyggnad, jämfört med 8 863 i Q2.

Kassaflödet från den löpande verksamheten var starkt under det gångna kvartalet. Under de kommande 12 månaderna beräknas kassaflödena till 254 Mkr (294). Kassaflöde från försäljningar av projekt erhålls delvis i samband med frånträde av marken via forward funding, då Magnolia får betalt av köparen för investeringar som gjorts fram till frånträdet. Magnolia amorterade netto 216 Mkr av sin skuld.

Vi gillar att Magnolias verksamhet har blivit stabilare de senaste åren då man idag står på ”flera olika ben”. JV med Slättö och Heimstaden Bostad kommer på lång sikt att utgöra en stabil källa till kassaflöde för bolaget när projekten är slutförda och börjar generera nettoresultat. En annan faktor som gör att vi tilltalas av Magnolia är dess affärsmodell som innebär en lägre risk än vad fallet är med många av branschkonkurrenterna.

Värderingen är fortsatt låg med ett P/E-tal understigande 10 för både innevarande år och 2021. Det är attraktivt även beaktat den högre prognosrisken än normalt då det ibland kan vara svårt att uppskatta vinstavräkning. Efter Q3-rapporten höjer vi riktkursen till 72 kr (65) vilket innebär tillräcklig potential för att återigen ge aktien en köprekommendation. Magnolia framstår därmed alltjämt som vår absoluta favorit bland bostadsutvecklarena noterade på Stockholmsbörsen.