Magnolia Bostad - Fortsatt bra köpläge

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1867 (2 maj 2021)                                 

MAG | Small Cap | 57,90 kr | KÖP

Som vi skrivit tidigare innebär affärsmodellen att resultat och intäkter kan variera rejält på kvartalsbasis. Det beror på att utfallet påverkas kraftigt beroende på när ett projekt eller bostadsförsäljning bokas in.

Magnolia sålde inga hyresrättsprojekt under kvartalet. I Q1 2020 såldes 1184 boenden vilket kan jämföras med Q1 i år där Magnolia sålde endast 77 enheter. Totala antalet boenden under produktion är dock drygt 22 % högre idag än för samma period ifjol, vilket kommer att få genomslag på siffrorna framöver.

Nettoomsättningen uppgick till 407 Mkr (446) och rörelseresultatet blev -25 Mkr (88). 20 Mkr (-5) var relaterat till värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Resultatet före skatt landade på -67 Mkr, jämfört med 42 Mkr för motsvarande period i fjol. Positivt är att Magnolia räknar med att starta cirka 3 500 enheter per år under nästkommande 24 månader.

Även om Magnolia förvärvade 1 353 byggrättigheter under kvartalet, varav de flesta har beviljat zonplaner, förblir den finansiella ställningen stark. När strategin skiftar mot mer utveckling för egen förvaltning snarare än försäljning av bostäder förväntar vi oss att EBIT kommer att minska medan värdet stiga på fastigheterna.

Ambitionen är att Magnolia i slutet av 2025 ska inneha minst 4 000 färdigställda boenden i egen förvaltning, alternativt inneha förvaltningsfastigheter med ett marknadsvärde på minst 8 Mdr kr. Satsningen på att bygga upp ett större innehav av fastigheter för egen förvaltning öppnar nya dörrar i diskussioner med samarbetspartners, som landets kommuner och med operatörer av samhällsfastigheter. Samtidigt ska Magnolia även produktionsstarta minst 3 000 boenden per år, sett som ett genomsnitt över en konjunkturcykel.

Ovanstående betyder att bolaget de närmaste åren kommer att prioritera investeringar i byggrättsportföljen samt i förvaltningsfastigheter, vilket troligen kommer innebära att aktieutdelningen kommer att vara väldigt låg eller skippas helt. Idag består byggrättsportföljen av drygt 23 900 enheter främst belägna i landets storstadsregioner. Ungefär en fjärdedel av portföljen har lagakraftvunnen detaljplan.

Marknaden för hyresrättsbostäder är fortsatt stark, likaså efterfrågan på mark och byggrätter. Även marknaden för bostadsrätter är god och under kvartalet fortsatte inflyttningen i Magnolias bostadsrättsprojekt Ophelias Brygga i Helsingborgs nya kvarter, Oceanhamnen. Genom att arbeta med flera produkter och upplåtelseformer uppnår Magnolia en god riskspridning och blir en attraktiv partner för långsiktiga samarbeten.

Vi har sänkt våra prognoser något för 2022 beroende på mer fokus på egen förvaltning. Som vi skriver ovan kommer värdeförändringar på fastigheter bli viktigare från och med nästa år. Värderingen är fortsatt låg med ett P/E-tal kring 13 respektive 9 för åren 2021 och 2022. Det är attraktivt även beaktat den högre prognosrisken än normalt då det ibland kan vara svårt att uppskatta när vinstavräkning sker.

Stockpicker anser Magnolia framöver förtjänar en högre värdering beroende på att bolaget går mer emot förvaltning av egna fastigheter än att bara bygga. Q1-rapporten får oss inte att ändra vår positiva syn på bolaget utan vi upprepar både köprekommendationen och riktkursen 72 kr.