Magnolia Bostad – Starkaste året någonsin      

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1852 (3 mars 2021)

MAG | Small Cap | 58 kr | KÖP

Trots den pågående pandemin kunde bolaget leverera sitt bästa helårsresultat (2020) någonsin, expandera byggrättsportföljen samt öka antalet produktionsstarter samtidigt som nettoskuldsättningen minskade. Rörelseresultat för Q4 enskilt landade på 278 Mkr (34), varav 239 Mkr (-4) avser värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.

Efterfrågan på de bostäder och samhällsfastigheter Magnolia utvecklar var stark under fjolåret och bolaget sålde runt 3 900 boenden, vilket är en imponerande nivå. En stor del såldes till Heimstaden Bostad i enlighet med ramavtalet med dem och Magnolia avyttrade även ett stort antal boenden till nya köpare som Trenum, CBRE och SBB. Samtidigt var hotellverksamhet av förklarliga skäl svagare och Magnolia fick ta nedskrivningar i två pågående hotellprojekt under Q4. Tar man hänsyn till detta var prestationen i Q4 än bättre än vad som framkommer när man gör en översiktlig besiktning av siffrorna.

Stockpicker förväntar sig att nivån över antalet sålda boenden kommer att sjunka väsentligt under de kommande åren, delvis beroende på strategin att fokusera mer på utveckling för egen förvaltning genom en kombination av utveckling på egen hand och inom JV. I takt med att allt fler boenden utvecklas för egen långsiktig förvaltning, kommer värdeförändringar utgöra en betydande del av bolagets rörelseresultat framöver.

Styrelsen har valt att uppdatera Magnolias verksamhetsmål, finansiella mål samt infört en ny utdelningspolicy. Enligt det nya verksamhetsmålet ska bolaget i slutet av 2025 inneha minst 4 000 färdigställda boenden i egen förvaltning, alternativt inneha förvaltningsfastigheter med ett marknadsvärde på minst 8 Mdr kr. Majoriteten av bostäderna som utvecklas för egen förvaltning kommer att utvecklas i JV-bolag, varav Magnolia vid färdigställande avser att äga hälften. Vidare ska Magnolia även produktionsstarta minst 3 000 boenden per år, sett som ett genomsnitt över en konjunkturcykel.

Med ovanstående i åtanke kommer bolaget under de närmaste åren prioritera investeringar i byggrättsportföljen samt i förvaltningsfastigheter, vilket kommer innebära ingen eller låg utdelning under denna period. Idag har bolaget cirka 21 700 byggrätter. Långsiktigt ska 30% av resultatet delas ut till aktieägarna.

Stockpicker är positiva till att Magnolias verksamhet har blivit stabilare de senaste åren då man idag står på flera olika ben. JV med Slättö och Heimstaden Bostad kommer på lång sikt att utgöra en stabil källa till kassaflöde för bolaget när projekten är slutförda och börjar generera nettoresultat. Vi bedömer därför att Magnolias affärsmodell innebär en lägre risk jämfört med många av bolagets konkurrenter.

Värderingen är fortsatt låg med ett P/E-tal kring 12 respektive 9,5 för åren 2021 och 2022. Det är attraktivt även beaktat den högre prognosrisken än normalt då det ibland kan vara svårt att uppskatta när vinstavräkning sker. Vi tycker dessutom att värderingen ska vara högre när bolaget går mer mot förvaltning av fastigheter i egen regi än att bara bygga. På lite sikt kan Magnolia jämföra sig med bolag som K-Fastigheter och K2A, vilket borde innebära en högre värdering.

Vi ser oförändrat positivt på bolagets aktie och låter också riktkursen om 72 kr kvarstå.