Rea på kvalitetsfastigheter. Köpläge i denna aktie
Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1864 (21 april 2021)
ANNE B | Mid Cap | 27,8 kr | KÖP
Det var först 1/1 ifjol som Annehem Fastigheter bildades, då som en separat fastighetskoncern inom byggjätten Peab. Bara elva månader senare delades bolaget ut till Peabs aktieägare och börsnoterades i mitten av december. Än så länge har aktien haft det svårt som fristående bolag. Aktiekursen har tappat hela 17% sedan första handelsdagen. Därmed har det uppstått en situation där aktien handlas till en tydlig rabatt till bolagets substansvärde, vilket gjorde oss nyfikna att ta en närmare titt på det nya bolaget.
I processen att bli ett självständigt bolag har man förvärvat och tillträtt ett antal fastigheter från Peab till ett värde om 3 318 Mkr. Därmed skapades en plattform med högkvalitativa, moderna och flexibla fastigheter belägna i växande storstadsområden i Sverige, Norge och Finland. Dessutom har man förvärvat men ej tillträtt två bostadsprojekt och två kommersiella fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 791 Mkr.
Inriktningen idag är på kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxtregionerna Stockholm (38% av totalt fastighetsvärde), Skåne (23%), Göteborg (5) samt Helsingfors (26) och Oslo (8). Det aktuella fastighetsbeståndet består av 22 förvaltningsfastigheter med en uthyrbar yta om 184 tkvm. Hyresgästerna är allt från stora företag och deras huvudkontor, till mindre verksamheter och även kommuner och andra offentliga verksamheter.
Relationen till Peab är fortfarande mycket nära och det finns en avsiktsförklaring på plats mellan parterna om förvärv av ytterligare ett antal fastighetsprojekt, som ligger i direkt anslutning till Annehems befintliga bestånd i Stockholm, Helsingfors och Malmö. Ett möjligt förvärv av dessa framtida fastigheter skulle både stärka bolagets geografiska positionering, och samtidigt möjliggöra en effektivare fastighetsförvaltning.
För att skapa de nödvändiga finansiella musklerna som krävs refinansierades hela skuldportföljen i samband med noteringen. Bolaget har nu en kreditram som ger tillgång till cirka 420 Mkr, vid sidan av kassan om 448 Mkr vid slutet av december. Med en nettobelåningsgrad om 33% har man därmed alla möjligheter för att dels förvärva de avtalade fastigheterna från Peab, dels att expandera portföljen med andra transaktioner.
Covid-19-pandemin har endast i mycket begränsad omfattning haft en påverkan på verksamheten ur ett resultatperspektiv. Totalt har eftergifter på hyror haft en negativ effekt på knappt 0,4 Mkr, inklusive effekten av statliga stöd. Driftsnettot ökade under sista kvartalet med 10%, jämfört med föregående kvartal, till 36,4 Mr. Dessutom låg uthyrningsgraden på en betryggande nivå kring 96% vid utgången av 2020 och hyresnivåerna beskrivs som stabila för kontor i de marknader man är aktiv i.
Majoriteten av bolagets intäkter genereras från kontor och hyresgästerna är långsiktiga, vilket syns på den genomsnittliga löptiden på hyreskontrakten om 5,4 år. Fastigheterna är dessutom moderna och mestadels byggda 2016 eller senare. Därför fanns vid årskiftet inga behov av generella nedskrivningar, pandemin till trots. Vd Jörgen Lundgren ser i alla fall i dagsläget en fortsatt god efterfrågan på ytterligare kontorsytor i storstadsregionerna, särskilt nära goda kommunikationer. Han upplever även att den låga räntenivån har lett till att kapital som söker avkastning med låg risk har placerats i fastigheter i en allt större omfattning, vilket bland annat visade sig i uppvärderingen av Annehems fastighetsvärde på 2% under Q4.
Ändå är det fortfarande en bra bit tills man har nått sin ambition att växa fastighetsbeståndet till ett verkligt värde om 7 miljarder kr år 2024. För att nå dit krävs det en genomsnittlig årlig tillväxt om minst 20%. Även förvaltningsresultatet förväntas öka med i genomsnitt 20% per år över tid, men först efter man har fördubblat det inom de kommande 12 till 18 månader.
Annehems långsiktiga substansvärde uppgick per den 31:a december 2020 till 36,3 kr per aktie. Det innebär att aktien handlas i skrivande stund till en substansrabatt på över 20%, vilket är bland de högsta rabatterna bland alla noterade svenska fastighetsbolag, där majoriteten dessutom handlas till en premie mot substansnivån.
Vi ser ingen anledning till varför detta skulle bestå under en längre tid, då Annehems fastighetsbestånd är modern och flexibel, och hyresavtalen samtidigt långa. För varje dag som går är det dessutom färre och färre som fortfarande på allvar tror att vi aldrig kommer återvända till våra kontor när pandemin väl ligger bakom oss. Det faktum att fler värdeskapande förvärv är att vänta framgent gör att vi ser ett klart köpläge i aktien just nu. Vi inleder bevakningen med en köprekommendation med en initial riktkurs på 36 kr.
