Studenbostäder i Norden - Sänkt rekommendation

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1982 (28 september 2022)

STUDBO | First North | 3,80 kr | NEUTRAL

Bolaget vars nisch som namnet antyder består av studentboenden, förvärvar, utvecklar och förvaltar bostäder av hög kvalitet i långsiktiga samarbeten med kommuner och universitet. Efterfrågan på studentbostäder är stor. Sedan år 2000 har antalet högutbildade ökat stadigt och idag har 30% en treårig eller längre eftergymnasial utbildning. Det betyder en ökning från 16% år 2000. Och enligt diverse prognoser tyder allt på att antalet studenter kommer att fortsätta öka.

SBS levererade en stabil Q2-rapport med intäkter på 140 Mkr, jämfört med 113 Mkr motsvarande period föregående år. Driftöverskottet förbättrades till 83 Mkr (62). Resultatet före skatt var 41,7 Mkr (142,1). Under kvartalet ökade substansvärde, EPRA NAV, per aktie till 11,19 kr (9,9). Vid utgången av Q2 hade SBS en reell vakans om 8%, jämfört med 15% i föregående år. Vakanserna under hösten kommer ligga på mer rimliga nivåer på under 2%. När bolaget väl har färdigställt pågående projekt samt tillträtt avtalade förvärv, beräknar SBB uppnå ett årligt driftsöverskott om 289 Mkr. Det kan jämföras med förra året då driftsöverskottet uppgick till 131 Mkr.

SBB har cirka 1 900 studentbostäder i produktion. I mitten av augusti tog bolaget första spadtaget för projekt Campus Star i Spånga om omfattar 1 043 studentbostäder. Fastighetsbeståndet omfattade vid utgången av Q2 fastigheter med en uthyrningsbar area om 144 090 kvadratmeter (131 107). Det sammanlagda värdet uppgick till 6 281 Mkr (5 636), varav 1 214 Mkr (849) avsåg pågående nyproduktion.

Projekt som ännu inte har påbörjats tror vi kommer skjutas framåt i tiden på grund av byggkostnadsinflation, vilket påverkar hyresintäkterna negativt för 2024. I somras tillfördes SBS i en riktad nyemission cirka 125 Mkr före avdrag för transaktionskostnader till en premie om 30,3% gentemot slutkursen den 4 juli 2022. Emissionen skedde dock till en rabatt om 54% mot senaste substansvärdet. Bland tecknarna fanns bolagets storägare Fastator och Otre Fund.

Studentbostäder är en liten och snabbväxande studentbostadsnischaktör. SBS har en högre andel projekt än branschgenomsnittet samt en högre belåning. Det är också det senare som marknaden ogillar i det här skedet. Räntorna har som bekant stigit ytterligare sedan vi uppdaterade bolaget senast (Newlsetter 1960). Därför räknar vi med successivt högre räntekostnader framöver än vad som tidigare prognostiserats. Vid utgången av kvartalet hade 2 565 Mkr av räntebärande skulder en kortare räntebindning än 12 månader.

Aktien handlas för närvarande med en väldigt stor rabatt jämfört med rapporterad EPRA NAV. Emissionen på 125 Mkr, eller en ökning med 13% av utestående aktier påverkar också våra prognoser negativt. Vi sänker rekommendationen till Neutral (Köp) då vi tror det kan bli tufft framöver på grund av bolagets höga belåning. På den negativa sidan finns även att bolaget fortfarande är litet och mer sårbart för externa faktorer. På längre sikt ser SBS intressant ut då bolaget verkar i en intressant nisch med en god och växande efterfrågan på studentbostäder.