Studentbostäder i Norden – Intressant nischaktör

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1960 (5 juni 2022)

STUDBO | First North | 7,37 kr | KÖP

I oktober 2020 ingick Studentbostäder avtal om att förvärva börsnoterade fastighetsbolaget Prime Living i en omvänd fusionstransaktion. Bolaget vars nisch som namnet antyder består av studentboenden, förvärvar, utvecklar och förvaltar bostäder av hög kvalitet i långsiktiga samarbeten med kommuner och universitet.

I dagsläget består fastighetsportföljen av 4 600 lägenheter (4 251) med ett fastighetsvärde om 6,1 Mdr kr. Lägenheterna ligger i universitetsstäder i Sverige, Danmark och Norge. Bolaget ska produktionsstarta i genomsnitt 700 – 1 000 studentbostäder per år över en femårsperiod. Ambitionen är 10 000 studentlägenheter till 2025, vilket innebär mer än en fördubbling mot dagens bestånd.

Studentbostäders finansiella mål är att genera en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie över en femårsperiod på i genomsnitt minst 20% per år. Samtidigt är målet för utdelningen på lång sikt att skifta ut 50% av vinsten. De närmaste åren kommer dock företaget att prioritera tillväxt framför utdelning varför man gör bäst i att ej räkna med någon utdelning i närtid.

Studentbostäder är väl diversifierat och risken för vakanser bör vara låg på grund av den starka efterfrågan i förhållande till utbudet. Efterfrågan bland studenter i Stockholm är väldigt hög, det går 8,7 studenter per studentbostad. Endast 20% av studentbostadsmarknaden i Sverige ägs av privata företag då kommuner och stiftelser dominerar marknaden. Därför bör det finnas stor potential för en specialiserad aktör som Studentbostäder i Norden att ta marknadsandelar.

Positivt är att samtliga pågående projekt har fasta entreprenadavtal vilket ger en trygghet i en marknad med stigande priser på byggmaterial. Studentbostäder är en högavkastningsgren inom bostadsfastighetssegmentet med högre genomsnitthyror än vanliga hyresrätter.

Bolaget levererade en stark Q1-rapport med uthyrning och marginal över våra förväntningar. Periodens rörelseresultat var 109 Mkr, vilket var en rekordnivå. Intäkterna ökade med 43% och kostnaderna med 21% vilket gav ett driftnetto om 44 Mkr, motsvande en förbättring med 63% jämfört med föregående år.

Studentbostäder har tydliga säsongsvariationer i efterfrågan och bolaget befinner sig nu i en av de svagaste perioderna fram till höstterminens start. Då vissa kurser samtidigt sker digitalt bor många studenter kvar hemma. Trots detta ligger uthyrningsgraden stabilt på 95%. Räntorna har dock stigit en del sedan vi uppdaterade bolaget senast. Därför räknar vi med successivt högre räntekostnader framöver än vad som tidigare prognostiserats.

Substansvärdet vid utgången av Q1 uppgick till 10,94 per aktie, jämfört med 10,27 kr vid årsskiftet. Det betyder att aktien handlas med en substansrabatt på drygt 30% vilket vi finner väl högt. På den negativa sidan finns dock att bolaget fortfarande är litet och mer sårbart för externa faktorer. Dessutom har man ännu med sin korta historik inte bevisat sig när det gäller utveckling av nya boenden. Risken för vakanser ser vi däremot som låg med tanke på svårigheter för studenter att hitta boenden.

Sammantaget ser vi fortfarande aktien som klart attraktivt värderad och upprepar därför vår köprekommendation medan vi filar riktkursen till 10 kr (11,50) som en konsekvens av stigande räntor.